迎接物管新一頁 監管有道更專業

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由2022年8月30日至9 月1日一連三天假香港會議展覽中心舉行的第二屆國際物業管理及採購博覽(博覽會)於昨日圓滿結束。過去兩年多香港深受新冠疫情肆虐影響,會展業受到很大的衝擊,不少展覽都未能落實舉行;但博覽會能夠在今年再接再厲舉辦,充份顯示主辦機構的努力及堅持,實在值得嘉許稱讚。

連同物業管理業監管局(監管局),今年博覽會共有超過400個展位。博覽會得到各界支持及認受,充分反映香港物業管理(物管)業深受關注重視,未來物管業發展充滿潛力,充滿機遇。

今年博覽會的主題是「提升樓宇管理水平 釋放物業真正價值」。監管局主席謝偉銓在博覽會開幕典禮上致開幕辭,分享優質專業的物管服務如何能保持物業價值、甚至可為物業增值。

監管局主席謝偉銓、一眾監管局成員及行政總裁為監管局於博覽會設置的展位主持剪綵開幕儀式,而立法會議員陳沛良、洪雯和楊永杰,以及博覽會主辦機構及支持單位代表亦有參與。

物管業發牌制度的三年過渡期(至2023年7月31日)尚餘300多天,已進入倒數階段。監管局在展位擺放倒數鐘,與業界共同見證香港物管業逐步邁向物管公司及相關從業員均須持牌的全新里程。

為表揚前線物管員工於新冠疫情期間緊守崗位、守護物業的環境衞生及市民的健康安全,監管局特意在展位安排以「向站在防疫抗疫最前線的物管從業員致敬」為題的相片展,展示前線物管從業員在疫情下努力辛勤工作的情況,以表示社會認受他們作出的貢獻並向他們衷心致敬。

為表揚全港100多間物管公司率先成功領取監管局發出的物管公司牌照, 成為香港物管業界的「物管先鋒」,監管局於博覽會期間舉行「物管先鋒」嘉許典禮(嘉許典禮),並以萬花筒作為主題,寓意萬花筒憑藉三面鏡子相互折射,創造出五光十色、千變萬化的影像,發揮無限可能。監管局落實推行物管業發牌制度的願景也是一樣,透過發牌規管、制定守則、鼓勵持續進修「三管齊下」,如同萬花筒內的三稜鏡一樣,推動香港物管業朝專業化優質化向前發展,百花齊放,為市民提供多元化的物管服務。

物管業發牌制度下的三年過渡期不經不覺已進入倒數階段,尚餘只有300多天,業界對推出發牌制度反應正面。截至今天,監管局已發出逾8,500個物管人牌照;同時亦已接獲超過310多間物管公司的牌照申請,其中130多間已成功領牌;而透過監管局最近推出的「預約領牌計劃」,預約於今年8月至明年5月期間提交牌照申請的物管公司亦有130多間。監管局會致力在過渡期完結前(即2023年7月31日前),向合資格及有序分流申領牌照的物管公司發出牌照,讓其可於過渡期後,符合法例要求,為市民繼續提供物管服務。

嘉許典禮的啟動儀式由監管局主席謝偉銓、一眾監管局成員及行政總裁主持。
監管局主席謝偉銓於嘉許典禮致辭,衷心感謝首批「物管先鋒」走在業界最前,率先領牌,以實際行動展示對物管業持續健康發展的支持。

監管局邀請了首批率先獲發牌照的物管公司參與影片拍攝,以訪談形式分享其在物管業發牌制度下的業務發展優勢及對香港物管業未來發展的願景,並在嘉許典禮上播放作開幕影片。

監管局亦於典禮期間播放了影片向站在防疫抗疫最前線的物管人員致敬,以答謝及表揚物管前線人員在疫情下盡心盡力參與防疫抗疫工作。

除了向「物管先鋒」頒發嘉許獎座外,監管局亦邀請了傳染病專家及香港大學微生物學系講座教授袁國勇在嘉許典禮作專題演講,與物管業界人士分享在新冠疫情肆虐期間,到各類不同物業包括私人樓宇、公屋、商場、酒樓等探究,嘗試找出病毒傳播成因的珍貴經驗,並就物業管理如何可令物業更加衞生安全及預防病毒傳播作出交流。而物管人牌照持有人參與今次嘉許典禮及專題講座,不論是實體或網上參與,均可獲取監管局「持續專業發展計劃」的參與時數。

袁國勇教授在嘉許典禮上與物管業界人士交流分享物管服務可如何令物業更衛生安全。

袁國勇教授的專題演講完結後,監管局副主席許智文教授主持答問環節。

是次嘉許典禮非常具標誌性,印證了物管業發牌制度對推動業界朝專業化優質化發展的積極作用。監管局衷心感謝各「物管先鋒」,走在業界最前,帶頭改動優化業界,率先領牌,以實際行動展示對物管業持續健康發展的支持,實在值得表揚。與此同時,監管局亦向物管業界、業主組織、專業團體、大專院校、各公營機構及政府部門,表示衷心謝意。最後,監管局熱切呼籲尚未領牌的物管公司把握時間,盡早開展申請程序,有序分流領牌,以免落後市場,落後同業。

面對香港物管業未來的新機遇,提升物管服務的專業水平,令業界持續發展,實有賴業界的共同努力及支持。展望將來,監管局會繼續肩負起牽頭和帶動的重任,與業界繼續攜手協力,推動香港物管業發展有如萬花筒般,創造無限可能,五光十色,百花齊放,大家一同邁向物管新里程,抱擁物管新世代。

 

物業管理業監管局主席

謝偉銓

(只有中文版本)

最低人手比例的應用例子

持物業管理公司牌照的準則為:

  • 準則一:物業管理公司須聘用至少一名(不論是全職或兼職)對該物業管理公司提供物業管理服務一事有實際控制權的持牌物業管理人(第1級);及
  • 準則二:物業管理公司須聘用一定數目的全職持牌物業管理人,而該數目符合監管局指明的最低人手比例。

最低人手比例如下:

以下是一些如何應用人手比例的例子::

例子組合中的單位數目須聘用全職持牌物業管理人的數目
第1級第2級總數
A0000
B1,500112
C1,501123
D3,000123
E3,001235
F5,900246
G20,00071421
在例子A中,物業管理公司在其組合中沒有任何物業。其中一個原因可能是該物業管理公司是新成立,而尚未簽訂任何管理合約。另一個原因可能是物業管理公司已將所有物業管理服務外判予另一間持牌物業管理公司(次承判商),因此該物業被視為屬於次承判商的組合(更多外判例子,請按此)。在此等情況下,物業管理公司無須聘用任何持牌物業管理人,但為了持有物業管理公司牌照,仍必須符合上述準則一。  
如符合準則一的物業管理人(第1級)是全職聘用,則該持牌人可被包括在符合最低人手比例的全職持牌物業管理人中。

物業管理公司可選擇聘用相同數目的持牌物業管理人(第1級)代替持牌物業管理人(第2級),以符合持牌物業管理人(第2級)的最低人手比例。例如:例子D中的物業管理公司可選擇聘用共三名持牌物業管理人(第1級),以代替一名持牌物業管理人(第1級)及兩名持牌物業管理人(第2級)。

「單位」是指公契所提述建築物內的任何處所,不論公契以單位或其他名稱描述,也不論該處所乃用作居所、店鋪、廠房、辦公室或任何其他用途,而該處所的業主,相對於同一座建築物其他各個部分的業主或佔用人而言,乃有權享有該處所的獨有管有權者。計算最低人手比例時,沒有公契的物業將不包括在投資組合中。有關如何計算單位數目的更多資訊,請按此。
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物業管理公司須有效控制物業管理業務

守則編號:C3/2021
生效日期:2021年1月8日

序言
以下載有實務指引的《操守守則》(「守則」)乃物業管理業監管局根據《物業管理服務條例》(《條例》)第5條就施行第4條(違紀行為)而發出的。雖然持牌人1不會僅因違反守則的條文而招致法律責任,但在紀律聆訊中,守則可獲接納為證據,及關於持牌人違反或沒有違反守則的有關條文的證明,可作為有助於確立或否定受爭議的事宜的依據。
守則

設立有效控制業務的機制

A(1) 持牌物業管理公司(「持牌物管公司」)須為其提供物業管理服務(「物管服務」)的業務設立有效控制的機制。該機制須包括以下元素:

  • 建立管理團隊架構;
  • 制定工作指引;
  • 提供足夠人手;
  • 提供足夠資源;
  • 提供合適培訓;
  • 有效監察;
  • 定期評估;
  • 適當跟進行動;
  • 備存紀錄;及
  • 監督分判商。

建立管理團隊架構

B(1) 持牌物管公司須就每一個其提供物管服務的物業建立管理團隊架構並擬備一份管理團隊架構圖表,讓員工知悉其管理團隊架構,以助執行職務及匯報工作。

制定工作指引

C(1) 持牌物管公司須設立妥善的工作程序及清晰的指引讓員工提供物管服務時有所依循。持牌物管公司須定期檢視及/或更新有關程序及指引,以確保符合運作上的需要。

提供足夠人手

D(1) 持牌物管公司須與其客戶2訂立物管服務協議及根據有關協議安排足夠員工以提供物管服務。

提供足夠資源

E(1) 持牌物管公司須提供工作上所需及合適的物品及工具,讓員工可在安全的工作情況下有效地提供物管服務。

提供合適培訓

F(1) 持牌物管公司須向其提供物管服務的員工提供合適的培訓,讓員工能符合有關工作程序及指引執行職務,並對未能按有關工作程序及指引提供物管服務的員工加強培訓。

有效監察

G(1) 持牌物管公司須持續及有效地監察提供物管服務員工的工作和行為,並定時進行審查,以確保員工依循有關工作程序及指引行事。

定期評估

H(1) 持牌物管公司須定期對提供物管服務的員工的工作表現作出評核,以確定員工有否依循有關工作程序及指引行事,並考慮是否需要加強培訓或提供進一步的指引。

適當跟進行動

I(1) 持牌物管公司須對沒有依循有關工作程序及指引行事的物管員工採取適當跟進行動。

備存紀錄

J(1) 持牌物管公司須就執行守則備存不少於三年的相關資料及文件。

監督分判商

K(1) 如持牌物管公司將全部或部份的物管服務分判給分判商或服務提供者,則該持牌物管公司須對有關分判商或服務提供者作出合適的監督,不論有關分判商或服務提供者是否持有物業管理公司牌照。

註釋

  1. 「持牌人」一詞是指持有以下牌照的人士:物業管理公司牌照;物業管理人(第1級)牌照;物業管理人(第2級)牌照;臨時物業管理人(第1級)牌照;或臨時物業管理人(第2級)牌照。
  2. 「客戶」一詞的定義與《條例》第16條所述的「客戶」相同,即「就獲某持牌物業管理公司提供物業管理服務的物業而言,指—(a)該物業的業主組織;及(b)就該服務支付或有法律責任就該服務支付管理費的該物業的業主」。在此定義下,租客不是客戶。
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物業管理公司處理投訴的機制

守則編號:C2/2021
生效日期:2021年1月8日

序言
以下載有實務指引的《操守守則》(「守則」)乃物業管理業監管局根據《物業管理服務條例》(《條例》)第5條就施行第4條(違紀行為)而發出的。雖然持牌人1不會僅因違反守則的條文而招致法律責任,但在紀律聆訊中,守則可獲接納為證據,及關於持牌人違反或沒有違反守則的有關條文的證明,可作為有助於確立或否定受爭議的事宜的依據。

守則

投訴程序及制度

A(1) 持牌物業管理公司(「持牌物管公司」)須就其提供物業管理服務(「物管服務」) 的每一個物業制定一套有效處理投訴2的機制(「機制」),並於有關物業的顯眼地方展示載有有關機制詳情的告示,讓客戶3備悉有關詳情。

A(2) 於守則第A(1)段所述的告示除須載有有關機制的詳情外,亦須載有以下內容:

  • 投訴方法;
  • 客戶可索取機制的詳情4
  • 收集個人資料聲明;及
  • 負責人的聯絡資料(見守則第B(1)段)。

A(3) 機制須包括以下元素:

  • 委任負責人監察投訴的處理;
  • 確認接獲及記錄投訴;
  • 盡快處理投訴;
  • 適時通知投訴人進度及結果;及
  • 妥善備存紀錄及提供投訴資料。

委任負責人監察投訴的處理

B(1) 持牌物管公司須就其提供物管服務的每一個物業委任一名持牌物業管理人負責監察投訴的處理(「負責人」),並將負責人的姓名、牌照號碼及電話號碼及/或電郵地址展示於有關物業的顯眼地方。

確認接獲及記錄投訴

C(1) 除守則第E(3)段另有規定外,在接獲投訴後,負責人須在合理及切實可行的範圍內盡快安排編配個案編號予有關投訴、記錄有關投訴的撮要於投訴登記冊5內,及向投訴人確認接獲其投訴並提供個案編號6

C(2) 負責人須確保投訴登記冊內載有以下的資料:投訴人的姓名/名稱(如有提供)、投訴的撮要及記錄日期。

C(3) 負責人須定時查閱載於投訴登記冊的資料,如發現錯漏,須在合理及切實可行的範圍內盡快作出或安排作出更正。

盡快處理投訴

D(1) 持牌物管公司在接獲投訴後須按機制在合理及切實可行的範圍內盡快展開跟進工作。然而,持牌物管公司可不處理不具名的投訴7

D(2) 除守則第E(3)段另有規定外,如投訴並非可由持牌物管公司處理(例如被投訴的對象並非持牌物管公司的員工或投訴的事宜並非屬其提供的物管服務範圍),持牌物管公司須在投訴人同意下將有關投訴轉介至有關人士或組織(例如管理委員會或業主委員會)或通知投訴人直接與有關人士或組織聯絡。

適時通知投訴人進度及結果

E(1) 除守則第E(3)段另有規定外,持牌物管公司須適時通知投訴人跟進工作的進度。

妥善備存紀錄及提供投訴資料

F(1) 持牌物管公司須妥善備存所有與投訴相關的資料8及文件,為期不少於自接獲投訴起計三年的時間(不論投訴是否成立),並須按業主組織的書面要求(如有),提供年度性的投訴統計資料(包括投訴的性質、小計及總數)。

註釋

  1. 「持牌人」一詞是指持有以下牌照的人士:物業管理公司牌照;物業管理人(第1級)牌照;物業管理人(第2級)牌照;臨時物業管理人(第1級)牌照;或臨時物業管理人(第2級)牌照。
  2. 如持牌物管公司合理地相信有關人士就某事宜只是作出查詢、提供意見或資料,而不是提出投訴,則毋須按守則處理有關事宜。投訴可由具名或不具名人士作出,而該等人士包括相關物業的客戶、用戶及訪客。投訴可透過不同渠道提出,包括口頭、電話、傳真及電郵等。如持牌物管公司合理地相信根據投訴人提供的資料未能辨認投訴人的身份,則可將相關投訴當作不具名投訴處理。
  3. 「客戶」一詞的定義與《條例》第16條所述的「客戶」相同,即「就獲某持牌物業管理公司提供物業管理服務的物業而言,指—(a)該物業的業主組織;及(b)就該服務支付或有法律責任就該服務支付管理費的該物業的業主」。在此定義下,租客不是客戶。
  4. 持牌物管公司可在收取合理的複印費後,提供機制詳情的複本。
  5. 登記冊可以電子形式備存。持牌物管公司可就物業的不同的部份(例如住宅部份、會所部份等)設立獨立的登記冊。
  6. 守則內提及持牌物管公司須與投訴人聯絡的指引只適用於投訴人有提供聯絡方法的情況。如投訴人沒有提供任何聯絡方法,則載於守則第C(1)段、第D(2)段、第E(1)段及第E(2)段關乎與投訴人聯絡的指引並不適用。
  7. 雖然持牌物管公司可不處理不具名的投訴,但仍須按守則第C(1)段的規定記錄不具名的投訴於投訴登記冊內。
  8. 相關資料包括與投訴人口頭及透過電話聯絡的紀錄。

成為指明學歷的準則

持有物業管理人牌照的其中一個準則,是持有物業管理業監管局(監管局)指明的學歷。在決定指明的學歷時,監管局會考慮以下因素:

香港資歷架構級別及資歷學分

一般而言,學位或同等學歷必須符合資歷架構第5級或以上並具有最少150個資歷學分,而副學士學位、文憑或同等學歷必須符合資歷架構第4級或以上並具有最少90個資歷學分。

與物業管理業的相關性

監管局將採用物業管理業行業培訓諮詢委員會制定的「職業資歷階梯」作為評審工具。一般而言,課程必須涵蓋7個職能範疇中的4個或以上的範疇,而當中必須包括「應用法律」。此外,課程涵蓋的能力單元必須是根據「職業資歷階梯」為「物業經理」(適用於物業管理人(第1級)牌照)或「物業主任」(適用於物業管理人(第2級)牌照)職位制定的能力單元。只有當課程所涵蓋的職能範疇內的能力單元數目達到或超過監管局規定的以下要求,該職能範疇才會被視為已獲涵蓋。

如課程以「職業資歷階梯」2016年版設計,監管局會以詳列於「職業資歷階梯」2016年版的準則評審;如課程以「職業資歷階梯」2021年版設計,則監管局會以詳列於「職業資歷階梯」2021年版的準則評審。

提出申請

團體或院校如有意將其課程成為指明的學歷,無論該課程是否根據「職業資歷階梯」為「物業經理」(適用於物業管理人(第1級)牌照)或「物業主任」(適用於物業管理人(第2級)牌照)職位所需的能力單元而設計,均可向監管局提出申請

註:有關物業經理及物業主任工作崗位的能力要求所涵蓋的職能範疇及能力單元的資料,請參閱:https://www.hkqf.gov.hk/pm/tc/vqp/pathways/index.html 
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一般操守守則

守則編號:C1/2020
生效日期:2020年8月7日

序言

以下載有實務指引的《操守守則》(「守則」)乃物業管理業監管局(「監管局」)根據《物業管理服務條例》(《物管條例》)第5‍‍‍條就施行第4條(違紀行為)而發出的。雖然持牌人不會僅因違反守則的條文而招致法律責任,但在紀律聆訊中,守則可獲接納為證據,及關於持牌人違反或沒有違反守則的有關條文的證明,可作為有助於確立或否定受爭議的事宜的依據。

守則
  1. 持牌人不得在專業方面,有失當或疏忽行為。
  2. 持牌人須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向其客戶提供服務。
  3. 持牌人須盡其所知提供準確及相關的資料或意見給予其客戶,以便其客戶根據已知情況作出判斷和決定。
  4. 持牌人須設立妥善的程序及制度以管理和監督其提供的物業管理服務。
  5. 持牌人在執業時須對其客戶及其他相關人士公平公正。
  6. 持牌人應避免與其客戶涉及利益衝突。在有可能有或有潛在利益(不論是金錢或其他實益利益)衝突的情況下,持牌人須在合理切實可行的範圍內盡快向其客戶詳盡披露有關利益。
  7. 持牌人不得惡意損害其他提供物業管理服務的提供者的名聲或貶低其他提供物業管理服務的提供者的作業方式。
  8. 持牌人不得作出可能損及物業管理服務專業的聲譽的行為。
  9. 持牌人須在執業時遵守香港的法律。

註釋

  1. 「持牌人」一詞是指物業管理公司牌照;物業管理人(第1級)牌照;物業管理人(第2級)牌照;臨時 物業管理人(第1級)牌照;或臨時物業管理人(第2級)牌照的持有人。
  2. 「客戶」一詞的定義與《物管條例》第16條所述的「客戶」相同。《物管條例》第16條訂明:「客戶(client)就獲某持牌物業管理公司提供物業管理服務的物業而言,指—(a)該物業的業主組織;及(b)就該服務支付或有法律責任就該服務支付管理費的該物業的業主。」
  3. 在裁定某持牌人有否按照守則第(3)及(4)段行事時,監管局會考慮有關的持牌人與其客戶所訂立的合約的條款,以釐定該持牌人提供的物業管理服務範圍及其須履行的責任。

根據《物管條例》,監管局要求其成員披露其屬於監管局決定的類別或種類的利害關係。《物管條例》亦規定監管局成員就須作出的披露,備存一份登記冊,有關登記冊須上載於互聯網以供查閱。

《物管條例》並無說明設立及維持利害關係登記冊之目的。但監管局認為,其目的在於提升透明度及確保監管局的決定過程客觀、公正,並得到公眾信任。

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《物管條例》並無說明設立及維持利害關係登記冊之目的。但監管局認為,其目的在於提升透明度及確保監管局的決定過程客觀、公正,並得到公眾信任。

利害關係登記冊或包含《個人資料(私隱)條例》所定義的個人資料。 閣下查閱此成員的登記冊時,已知悉上文所述有關登記冊之目的,並承諾不得將登記冊內個人資料用於其他目的。

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